提前还房贷，利大于弊还是弊大于利？

　　提前还房贷，是利大于弊还是弊大于利，要具体情况具体分析。

　　第一步，我们先确定哪些因素影响提前还贷

　　我们知道，狭义上看，影响是否提前还房贷的直接因素是存款利率和贷款利率，如果房贷使用的是商业贷款，就是商业存款、贷款利率，而如果房贷使用的是个人住房公积金贷款，则是个人住房公积金存款、贷款利率。

　　但是从广义上看，影响是否提前还贷，还有一些间接因素，如CPl（消费者物价指数，又名居民消费价格指数，简称CPI）指标、房价涨跌幅度、个人资金状况等等。

　　第二步，我们列出简单的数学公式，尽可能以定量的方式进行定量分析

　　提前还贷是利大于弊还是弊大于利，其实质是取决于提前还贷的收益，当提前还贷的收益大于不提前还贷的收益时，则提前还贷是利大于弊的，反之则是弊大于利的。

　　我们先列出第一个公式，也就是从狭义上只考虑存贷款利率，我们假设使用的是五年以上期限的商业贷款，提前还贷可以理解为将可以存五年以上的存款拿来还五年以上期限的贷款。

　　公式1：

　　商业贷款提前还贷的收益率=五年以上期限定期贷款利率-五年以上期限定期存款利率

　　列出第二个公式，也就是从狭义上只考虑个人住房公积金存贷款利率，我们假设使用的是五年以上的个人住房公积金贷款购买第一套住房，提前还贷可以理解为将可以存五年以上的个人住房公积金存款拿来还五年以上期限的个人住房公积金贷款。

　　公式2：

　　第一套房个人住房公积金提前还贷的收益率=五年以上期限个人住房公积金定期贷款利率-五年期限个人住房公积金存款利率

　　从公式2演变力第三个公式，也就是从狭义上只考虑个人住房公积金存贷款利率，我们假设使用的是五年以上的个人住房公积金贷款购买第二套住房。

　　公式3：

　　第二套房个人住房公积金提前还贷的收益率=五年以上期限个人住房公积金定期贷款利率+（五年以上期限个人住房公积金定期贷款利率x10%）-五年期限个人住房公积金存款利率

　　第三步，我们搜集第二步计算所需的相关存贷款利率数据：

　　1、五年期银行存贷款利率

　　我们以“宇宙行”工商银行为例，工行官网上现在的5年以上期限贷款利率是4.9%，同期定期存款利率是2.75%。

　　中国工商银行当前存款利率

　　中国工商银行当前贷款利率

　　2、个人住房公积金存款利息

　　仍以“宇宙行”工商银行为例，工行官网上现在的5年以上个人住房公积金贷款利率是3.25%，2002年国务院修订发布的《住房公积金管理条例》，个人住房公积金存款利率按人民银行一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

　　第四步，我们将第三步收集到的数据分别代入公式1、公式2、公式3计算，并得出结论

　　1、商业贷款提前还贷的收益率=五年以上期限定期贷款利率-五年以上期限定期存款利率=4.9%-2.75%=2.15%

　　2、第一套房个人住房公积金提前还贷的收益率=五年以上期限个人住房公积金定期贷款利率-五年期限个人住房公积金存款利率=2.75%-1.5%=1.25%

　　3、第二套房个人住房公积金提前还贷的收益率=五年以上期限个人住房公积金定期贷款利率+（五年以上期限个人住房公积金定期贷款利率x10%）-五年期限个人住房公积金存款利率=2.75%+0.275%-1.5%=1.525%

　　从以上计算结果可得出结论，如果只考虑利率因素，房贷无论是商业贷款还是个人住房公积金贷款，从收益角度看，提前还贷都是有利的。

　　但是，如果从广义角度看，结果又如何呢？

　　第五步，如果我们考虑CPI的因素。

　　1、我国2010年至2019年十年间的CPI数值

　　2010年至2019年国家统计局公布的各年度CPl（消费者物价指数，又名居民消费价格指数，简称CPI），分别为4.0%、5.4%、2.6%、2.6%、2.0%、1.4%、2.0%、1.6%、2.1%、2.9%，10年平均约为2.7%，最高2011年为5.4%，最低为2015年为1.4%，十年中低于2%的有两年，高于5%的有1年。

　　2、将2010年至2019年10年的CPI因素考虑进去

　　1、商业贷款提前还贷的收益率等于-0.55%。

　　2、第一套房个人住房公积金提前还贷的收益率等于-1.45%。

　　3、第二套房个人住房公积金提前还贷的收益率等了-1.175%。

　　从以上计算结果可得出结论，如果考虑利率因素和CPI，房贷无论是商业贷款还是个人住房公积金贷款，从收益角度看，提前还贷都是不合算的。

　　个人住房公积金贷款本来就是国家为支持职工购房和回报个人缴纳个人住房公积金的一项优惠政策，可以提取夫妻双方的偿还本金，还可以用办理“年冲”或者“月冲”的方式偿还贷款余额，扣款直接从公积金余额上面扣除。既然贷到了，就别急着还，很多想使用个人住房公积金都还没办法呢。

　　第六步如果我们除了考虑利率因素、CPI的因素外，再考虑到房价的涨跌因素呢

　　第一、从历史的经验看，过去三十年以来，任何时候买房都是正确的选择。对普通百姓和工薪阶层而言，凡是贷款买房的都实现了个人财富的增长。

　　我们以昆明市主城区最近十年为例。

　　据有关数据，2010年昆明主城区新建商品住宅平均销售价格为6542元/平方米，2019年为14105元/平方米，十年间上涨了7563元/平方米，涨幅为115.6%，平均年涨幅为11.6%。

　　因此，如果贷款买房，综合考虑利率、CPI、房价上涨等因素，年平均收益率大约为：

　　1、商业贷款买房年平均收益率约为12.15%。

　　2、房个人住房公积金购买第一套房年平均收益率约为13.05%。

　　3、个人住房公积金购买第二套年平均收益率约为12.78%。

　　因此，贷款购房收益率不仅稳定，而且很高。

　　第二，从未来五年来看，各国为了避免经济大幅衰退，都纷纷采取货币宽松政策，CPI仍居高位，房价仍将保护上涨趋势，除非政策发生根本性转向，在合适的房价相对低位，刚需和投资性贷款购房还是可以考虑的。

　　因疫情及其它因素，2020年1月份、2月份CPI分别为5.5%、5.4%，本人预计全年可能达到3%以上。

　　（以上观点仅供参考，不作为贷款购房建议）